8月18日，中指研究院梳理近两年重点城市土拍规则的变化和最新特点，总结出以下三个行业发展方向：
方向一：竞自持城市数量减少 新增租赁用地供应量缩减 租赁住房来源或侧重存量盘活
根据中指研究院统计：2023年供地计划中除北京、厦门、上海、成都、深圳外，其他多数城市租赁住房用地占比不超过6%，普遍低于2022年。同时，各地土拍中竞自持地块数量逐步减少，2023年1-7月，22城中仅深圳、沈阳仍推出竞自持住宅地块。
整体来看，在短期市场压力下，涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力，同时，我们也看到，近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为“筹集”，在新形势下，预计盘活存量或成为增加保障性住房，特别是保障性租赁住房供给的主要途径。当前北上广深等核心城市均出台政策，支持盘活存量资产建设保租房。
方向二：现房销售试点城市增加 现房销售或是探索新发展模式的重要方向
相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。2021年试点以来仅成交近20宗，房企拿地整体较为谨慎；今年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出，近期合肥、郑州陆续提出在部分区域试点现房销售。
整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。
方向三：从“竞品质”到“定品质” 提高住房品质助力行业高质量发展
从行业发展阶段来看，随着我国房地产供求关系发生重大变化，未来改善性住房需求将成为房地产市场发展的核心动力，提高住房品质已成为促进企业转型和行业高质量发展的必然要求。各地政府近两年也在不断优化土地竞拍规则：一是降低企业参拍门槛，提高地块利润空间，以提升企业拿地意愿，包括适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间等。二是创造公平良好的竞争环境，包括禁止马甲参与拍地、摇号或抽签确定最终归属权等。
整体来看，由于近两年土地市场表现低迷，短期各地政府不断优化土拍规则，降低企业拿地门槛，同时长期来看，试点现房销售、提升住房品质等土拍政策的调整也反映出未来行业新的发展趋势。
