近期，佳兆业、旭辉、远洋、碧桂园四家房企相继发布2025年业绩预告，均通过债务重组实现“扭亏为盈”。但更多是会计层面的调整，而非经营状况的根本改善。债务人在债务重组中，因重组债务账面价值超过清偿现金、非现金资产公允价值或重组后债务账面价值而产生的差额，这笔差额需一次性计入当期利润，形成“债务重组收益”。根据四家企业业绩预告，本年度扭亏为盈主要是债务重组产生的收益，剔除债务重组收益后均处于亏损。
会计准则导致的盈利是一次性，并不可持续，未来企业盈利情况仍取决于企业正常经营产生的收入、利润变化，需重点关注其剔除重组收益后的核心经营利润、毛利率、经营性净现金流、净负债率及流动性指标等指标；也可观察其销售去化速度、项目交付情况、土储质量及融资渠道是否真正恢复，这些比账面净利润更能反映企业的可持续发展能力。
这轮债务重组集中成功在2025年下半年，是多重因素叠加的结果。一方面，房地产融资协调机制建立，为项目层面提供流动性支持，稳定了债权人预期，并加快保交楼工作，促进了企业经营困难缓解。另一方面，经历长期博弈后，债权人意识到房企持续违约将导致资产端严重恶化，清偿率降至最低，而接受削债、展期、债转股等“损失共担”的方案，成为提高整体清偿率的理性选择。同时，部分房企积极行动，经过多轮博弈、复杂的重组流程，恰在2025年下半年完成重组。
债务重组完成不等于企业真正“上岸”。如果后续销售不畅、经营未能改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。因此，必须将债务重组视为一个新的起点，而非终点。它主要解决了短期流动性风险，为修复资产负债表赢得了宝贵时间。但要真正恢复“造血能力”，实现可持续经营，企业仍需在以下关键方面采取切实措施。
1、核心任务是加速销售回款，盘活存量资产，这是恢复现金流的根本。受限全力去化存货，抓住政策窗口期，如核心城市优化限购，提升产品力，加大营销力度，加速现有项目的销售，快速回笼资金。积极利用政策工具盘活资产，如主动利用地方政府专项债收储存量闲置土地、收购存量商品房的政策，将沉淀资产转化为现金流；与政府部门积极对接土地调规、退地换地等政策，以回笼资金或置换为更易去化的资产。
2、业务聚焦与优化，构建新发展模式。债务重组完成后企业需调整业务结构，聚焦核心优势业务，如房地产开发、持有型运营、代建等，剥离或处置非核心、低效资产，强化精细化管理，提质增效，转向更注重资产质量、经营稳健和财务安全的发展模式。
3、企业自身努力还需得到外部环境改善支持。其中，市场回暖是重要支撑，行业整体销售的回暖是房企实现持续销售回款、稳定经营预期的基础。债务重组成功有助于修复企业信用，为获取新增融资创造条件。（中指研究院企业研究总监刘水）
