“8.28新政”实行，标志着我国房地产发展正式进入新模式时期。房地产行业过去是以资产负债表扩张为驱动的资本型增长，正转向以运营服务能力为驱动的运营型增长，房企务必实施战略转型顺势而为。龙头房企实施“轻重并举”的发展战略，将发展轻资产业务上升为公司战略，结合自身优势做精、做强不动产经营业务。典型民营房企全面轻资产化，从“开发商”转向“服务商”。
“8.28新政”对房地产开发、融资、销售等基础制度进行一次整体重构，新政实施，将对房企开发业务的销售、营收、利润、现金流等带来较大压力。另外，我国房地产发展也进入存量时代，城市更新、存量盘活、风险项目纾困成为重要领域，大量项目不缺资金、缺的是成熟的操盘、建设、运营能力，为具备开发经验的房企打开了第三方运营管理市场空间。在新发展模式下，运营服务业务将是房企发力的重点方向。
1、龙头房企转型策略：轻重并举，扬长避短
近几年，龙头房企转型“轻重并举”的发展策略，将发展轻资产业务上升为公司战略。保利发展将不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务列入公司三大主业，并上升为公司战略。中海地产强化住宅开发与经营性业务双轮驱动。华润置地确立“开发销售类业务、经营不动产收租类业务、轻资产管理收费类业务”为集团三大核心业务群。招商蛇口围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变。
结合自身优势做精、做强不动产经营业务。如华润置地强化租赁业务、轻资产管理业务，在公共建筑代建领域如学校、医院、会展场馆等具有较强竞争力，招商蛇口强化产业园区运营。2025年，华润置地非开发业务收入占比较高超过15%，非开发业务的利润占比超过了50%，“十五五”期末，经营性不动产收租业务营收目标稳定在300亿元左右，营收占比接近15%。
由“重”向“轻”转型过程中，资产证券化是必经之路。一是发行园区、消费等基础设施REIT。2023年10月20日，证监会发布政策，正式将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”写入基础设施范围，为消费基础设施REIT的推出搭建了制度框架。2024年3月，首批两单消费基础设施REIT——华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在上海证券交易所成功上市。消费基础设施REIT的底层资产类型多元化，主要包括购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等。二是发行商业不动产REIT。2025年12月31日，证监会发布文件标志着商业不动产REIT试点正式启动。2026年6月，汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、中信建投首农商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT等首批4只商业不动产REIT上市。
从龙头房企实践来看，华润置地跑通REIT全链条资本闭环，形成多层次REIT矩阵。2022年华润有巢REIT（首单市场化保障性租赁住房公募REIT）、2024年华夏华润消费REIT（首批发行的消费基础设施REIT）、2025年首支Pre-REITs商业地产私募基金；2026年7月成都万象城机构间REIT挂牌，资产对价约105亿元，为全国规模最大产权类机构间REIT。至此成为国内首家完整跑通不动产“投、融、产、建、管、退”闭环的房企，建成从Pre-REITs、机构间REIT到公募REIT的不同层级的矩阵，并以商业、保租房、“商业+酒店”复合资产包持续扩募，华润置地大资管模式初步形成。
龙头房企商业模式变革呈现明显“轻重并举”特征，重资产持有型（住宅开发/商业综合体/产业园/租赁住房）提供稳定现金流与底层资产，轻资产运营型（物管/商管/代建）输出能力并反哺重资产价值提升，依托多年积累的产品力、操盘力、招商运力向外输出，赚取管理费、运营费。轻资产业务（商业运营、物业服务、代建、资管）已从对冲风险的“副业”升级为穿越周期、重塑估值的核心利润来源。其共同特点是：以独立平台市场化运作、以管理能力输出获取服务收益、以REITs等资本工具打通投融建管退闭环，并以“重中带轻、轻重互哺”实现资产与能力的价值循环。
2、出险民企转型策略：全面轻资产化，转型为服务商
融创确立“资产管理+资产运营”双轮驱动转型发展战略。融创中国收购而今管理，将其作为轻资产代建平台收归上市公司体内，加快发展转型，从传统“投资开发一体化”模式，转型升级为“资产管理+项目建设运营管理”双轨架构。双板块架构：①资管板块聚焦房地产领域资金整合及投资机会挖掘，对接险资、地方国资、产业资本，做不动产类基金，赚取管理费与投资分成；②建管板块（以而今管理为载体）为资管项目及市场化第三方项目提供建设、运营、销售等服务，对外承接政府平台、国企及第三方业主的代建、建管订单，赚取服务费。其核心优势是，优质的存量资产底盘、头部AMC（中信金资、长城资产）深度合作基础、高端市场号召力。面临挑战：代建、建管赛道竞争激烈，净利率不高。
金科股份重整后向“科技驱动型不动产综合运营商”转型。金科股份完成A股最大规模司法重整后（化债1470亿元），确立由传统开发商向科技驱动型不动产综合运营商的战略定位，告别高杠杆开发模式。核心业务布局“四大板块”：投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产，实施战略转型。聚焦一线及强二线城市，发展存量资产改造运营和轻资产代建业务，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。
民营房企业务转型有以下共同特征：一是，由重向轻，主动收缩高杠杆重资产开发，转向输出管理、品牌、产品能力赚取服务费/管理费。二是，降负债与信用重构，多以债务重组为起点的“重生”，转向低负债、轻资产、高效率运营。三是，代建赛道成为主流切入点，依托多年开发、操盘经验平移变现，承接城投/国企/第三方订单。四是，资管化与资本工具运用，探索基金、REITs等平台，打通“投融建管退”闭环，向“主动管理资产”升级。
另外，也存在差异化：一是，“地产能力+基金化”路线，侧重把困境项目盘活、资管+建管闭环输出，赚取管理费。二是，“持有资产+证券化”路线，依托存量重资产（商业项目）为核心，以商业运营提质+REITs盘活为路径，实现轻资产输出与资产价值循环。
典型民营房企的轻资产转型，本质是从“开发商”向“服务商”“资产管理者”的角色再定义。其共同底层逻辑是：以多年积累的开发运营能力为“无形资本”，在不再依赖大规模自有资金拿地的前提下，通过输出管理、运营、品牌能力获取稳定服务收益，并以资管化、证券化工具实现存量资产的价值盘活与循环。策略上呈现“代建+商管+资管/REITs”多线并进、轻重结合、协同发展的架构，差异在于各自切入的核心能力和资产底盘不同。这一转型方向符合行业由增量扩张转向存量提质、由同质化竞争转向多元化分层的整体趋势。
结语：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”8.28新政”对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，房企发展过去是资产负债表扩张为驱动的资本型增长，正转向以运营服务能力为驱动的运营型增长。龙头房企转型“轻重并举”的发展策略，将发展轻资产业务上升为公司战略。典型民营房企全面轻资产化，从“开发商”转向“服务商”。房企转型发展正顺势而为，发展轻资产的运营服务业务是大势所趋。
“8.28新政”实行，标志着我国房地产发展正式进入新模式时期。房地产行业过去是以资产负债表扩张为驱动的资本型增长，正转向以运营服务能力为驱动的运营型增长，房企务必实施战略转型顺势而为。龙头房企实施“轻重并举”的发展战略，将发展轻资产业务上升为公司战略，结合自身优势做精、做强不动产经营业务。典型民营房企全面轻资产化，从“开发商”转向“服务商”。
“8.28新政”对房地产开发、融资、销售等基础制度进行一次整体重构，新政实施，将对房企开发业务的销售、营收、利润、现金流等带来较大压力。另外，我国房地产发展也进入存量时代，城市更新、存量盘活、风险项目纾困成为重要领域，大量项目不缺资金、缺的是成熟的操盘、建设、运营能力，为具备开发经验的房企打开了第三方运营管理市场空间。在新发展模式下，运营服务业务将是房企发力的重点方向。
1、龙头房企转型策略：轻重并举，扬长避短
近几年，龙头房企转型“轻重并举”的发展策略，将发展轻资产业务上升为公司战略。保利发展将不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务列入公司三大主业，并上升为公司战略。中海地产强化住宅开发与经营性业务双轮驱动。华润置地确立“开发销售类业务、经营不动产收租类业务、轻资产管理收费类业务”为集团三大核心业务群。招商蛇口围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变。
结合自身优势做精、做强不动产经营业务。如华润置地强化租赁业务、轻资产管理业务，在公共建筑代建领域如学校、医院、会展场馆等具有较强竞争力，招商蛇口强化产业园区运营。2025年，华润置地非开发业务收入占比较高超过15%，非开发业务的利润占比超过了50%，“十五五”期末，经营性不动产收租业务营收目标稳定在300亿元左右，营收占比接近15%。
由“重”向“轻”转型过程中，资产证券化是必经之路。一是发行园区、消费等基础设施REIT。2023年10月20日，证监会发布政策，正式将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”写入基础设施范围，为消费基础设施REIT的推出搭建了制度框架。2024年3月，首批两单消费基础设施REIT——华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在上海证券交易所成功上市。消费基础设施REIT的底层资产类型多元化，主要包括购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等。二是发行商业不动产REIT。2025年12月31日，证监会发布文件标志着商业不动产REIT试点正式启动。2026年6月，汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、中信建投首农商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT等首批4只商业不动产REIT上市。
从龙头房企实践来看，华润置地跑通REIT全链条资本闭环，形成多层次REIT矩阵。2022年华润有巢REIT（首单市场化保障性租赁住房公募REIT）、2024年华夏华润消费REIT（首批发行的消费基础设施REIT）、2025年首支Pre-REITs商业地产私募基金
2026年7月成都万象城机构间REIT挂牌，资产对价约105亿元，为全国规模最大产权类机构间REIT。至此成为国内首家完整跑通不动产“投、融、产、建、管、退”闭环的房企，建成从Pre-REITs、机构间REIT到公募REIT的不同层级的矩阵，并以商业、保租房、“商业+酒店”复合资产包持续扩募，华润置地大资管模式初步形成。
龙头房企商业模式变革呈现明显“轻重并举”特征，重资产持有型（住宅开发/商业综合体/产业园/租赁住房）提供稳定现金流与底层资产，轻资产运营型（物管/商管/代建）输出能力并反哺重资产价值提升，依托多年积累的产品力、操盘力、招商运力向外输出，赚取管理费、运营费。轻资产业务（商业运营、物业服务、代建、资管）已从对冲风险的“副业”升级为穿越周期、重塑估值的核心利润来源。其共同特点是：以独立平台市场化运作、以管理能力输出获取服务收益、以REITs等资本工具打通投融建管退闭环，并以“重中带轻、轻重互哺”实现资产与能力的价值循环。
2、出险民企转型策略：全面轻资产化，转型为服务商
融创确立“资产管理+资产运营”双轮驱动转型发展战略。融创中国收购而今管理，将其作为轻资产代建平台收归上市公司体内，加快发展转型，从传统“投资开发一体化”模式，转型升级为“资产管理+项目建设运营管理”双轨架构。双板块架构：①资管板块聚焦房地产领域资金整合及投资机会挖掘，对接险资、地方国资、产业资本，做不动产类基金，赚取管理费与投资分成
②建管板块（以而今管理为载体）为资管项目及市场化第三方项目提供建设、运营、销售等服务，对外承接政府平台、国企及第三方业主的代建、建管订单，赚取服务费。其核心优势是，优质的存量资产底盘、头部AMC（中信金资、长城资产）深度合作基础、高端市场号召力。面临挑战：代建、建管赛道竞争激烈，净利率不高。
金科股份重整后向“科技驱动型不动产综合运营商”转型。金科股份完成A股最大规模司法重整后（化债1470亿元），确立由传统开发商向科技驱动型不动产综合运营商的战略定位，告别高杠杆开发模式。核心业务布局“四大板块”：投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产，实施战略转型。聚焦一线及强二线城市，发展存量资产改造运营和轻资产代建业务，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。
民营房企业务转型有以下共同特征：一是，由重向轻，主动收缩高杠杆重资产开发，转向输出管理、品牌、产品能力赚取服务费/管理费。二是，降负债与信用重构，多以债务重组为起点的“重生”，转向低负债、轻资产、高效率运营。三是，代建赛道成为主流切入点，依托多年开发、操盘经验平移变现，承接城投/国企/第三方订单。四是，资管化与资本工具运用，探索基金、REITs等平台，打通“投融建管退”闭环，向“主动管理资产”升级。
另外，也存在差异化：一是，“地产能力+基金化”路线，侧重把困境项目盘活、资管+建管闭环输出，赚取管理费。二是，“持有资产+证券化”路线，依托存量重资产（商业项目）为核心，以商业运营提质+REITs盘活为路径，实现轻资产输出与资产价值循环。
典型民营房企的轻资产转型，本质是从“开发商”向“服务商”“资产管理者”的角色再定义。其共同底层逻辑是：以多年积累的开发运营能力为“无形资本”，在不再依赖大规模自有资金拿地的前提下，通过输出管理、运营、品牌能力获取稳定服务收益，并以资管化、证券化工具实现存量资产的价值盘活与循环。策略上呈现“代建+商管+资管/REITs”多线并进、轻重结合、协同发展的架构，差异在于各自切入的核心能力和资产底盘不同。这一转型方向符合行业由增量扩张转向存量提质、由同质化竞争转向多元化分层的整体趋势。
结语：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”8.28新政”对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，房企发展过去是资产负债表扩张为驱动的资本型增长，正转向以运营服务能力为驱动的运营型增长。龙头房企转型“轻重并举”的发展策略，将发展轻资产业务上升为公司战略。典型民营房企全面轻资产化，从“开发商”转向“服务商”。房企转型发展正顺势而为，发展轻资产的运营服务业务是大势所趋。（中指研究院企业研究总监刘水）