房地产市场稳定直接关系到经济发展和民生福祉，中央经济工作会议对2026年着力稳定房地产市场作出重要工作部署，本次中央财办有关负责同志解读会议精神，针对房地产既客观评判了当前市场态势，也明确了2026年“稳楼市”的核心发力方向，提及三个重点内容，包括从供需两端发力稳市场、积极推动房地产企业转型发展和加快构建房地产发展新模式，既立足当下，也着眼长远。
对比去年中央财办解读中关于房地产的内容，本次侧重点有所调整，一是政策目标由“稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳”，转为“着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式”，更加侧重短期与中长期的结合；二是供需两端发力，供给端政策前置于需求端，强调加快消化库存；三是重点提及积极推动房企转型；四是延续加快构建房地产发展新模式提法，增加深化住房公积金制度改革等。
1、市场潜力：房地产高质量发展空间仍较大，刚需、改善性住房需求潜力有待进一步释放
本次中央财办有关负责同志强调“新市民”刚性住房需求有待释放，“以旧换新”“以小换大”等改善性需求仍有较大空间，同时强调城市更新在满足住房需求中的任务也不少。根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：
1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去支撑房地产市场快速发展的核心动力，预计未来五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。
2）生活水平提升催生的改善性需求，预计“十五五”末全国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。
3）拆迁改造带来的住房需求，随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。
“十五五”时期我国住房需求空间仍在，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。值得关注的是，市场分化态势或更加明显，“好城市+好房子”具备结构性机会。本次中央财办也强调将纵深推进全国统一大市场建设，实现各类资源要素高效配置，纵深推进区域协调发展，巩固提升京津冀、长三角、粤港澳大湾区高质量发展动力源作用，提升成渝地区双城经济圈发展能级，推动长江中游城市群等加快发展，并提出多项支持经济大省挑大梁的举措方向，明确要加强经济大省人才培养集聚，强化土地、能源、环境、数据等要素保障，预计未来优势地区资源集聚效应将进一步凸显，人口、人才集聚有望支撑后续房地产市场发展，也将为房地产企业提供发展机会。
此前国务院已经批复10个地区进行要素市场化配置综合改革试点，包括北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等，近期广州、重庆、郑州等地已经落地具体试点方案，在用地政策等方面出现新的突破，也有望进一步释放要素市场化配置在稳楼市中的作用。
2、稳市场：供需两端发力，需求端将采取更多针对性措施
本次明确要从供需两端发力稳市场。供给端政策落脚在严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设，整体延续了控增量、优存量、提质量的思路框架，预计2026年库存量大的区域将严控新增土地供应，鼓励收购存量商品房成为消化库存的重点举措，本次也强调用于保障房等合理用途，扩大用途范围将有助于激发市场主体的参与积极性。另外，“好房子”建设由去年的“大力建设”到今年的“有序推动”，注重“好房子”推进的节奏和力度也有望为市场释放更多积极信号。
需求端政策进一步强调“采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”，去年强调“更好满足”，今年强调“充分释放”，预计更多针对性政策将继续聚焦降低购房门槛、降低购房成本等方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本；另外，在投资于人的背景下，预计加大购房补贴力度也将是各地推动住房需求释放的重要举措方向。
3、促转型：房企转型和行业新模式构建同步推进
本次指出“支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型”，明确了房企向“开发+持有物业+高品质服务”的多元化模式转型方向，轻重并举是转型重点。
加快构建房地产发展新模式，本次强调合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换，结合近期住建部部长倪虹撰文提出的三项制度改革，包括房地产开发项目公司制、房地产融资主办银行制、商品房销售现房销售制，预计房地产开发、融资、销售等基础制度的改革完善仍将是逐步推进的过程，需要结合市场实际情况落地。另外，深化住房公积金制度改革也是新模式构建中的重要一环，预计扩大公积金适用范围、提高公积金的使用效率等均是未来改革的重点方向。 除此之外，本次采访中也提及提振消费、扩大投资的空间和动力，以及2026年财政政策和货币政策如何发力等问题，也值得重点关注。
一是，扩大内需是明年排在首位的重点任务，而房地产作为最大的内需之一，仍将发挥重要作用，本次继续强调要“持续清理不合理限制措施”，预计与房地产相关的不合理限制性政策也在清理范围，包括商办的限购政策等。同时要推动投资止跌回稳，高质量推进城市更新，预计2026年将充分发挥城市更新在稳投资、促消费的综合效应，其中城中村和危旧房改造中推进货币化/房票安置将进一步助推住房需求释放。
二是，预计财政、货币政策将继续保持较大力度，本次强调“推动更多资金资源投资于人”“主动靠前发力”“努力推动实现经济增长、物价回升等目标”，均进一步释放利好。
三是，强调把稳就业摆在更加突出的位置，加大对建筑、住宿餐饮等劳动密集型行业的政策支持等，稳就业是稳定居民收入预期的关键，而稳定居民收入预期将在稳定房地产市场预期中发挥重要作用。
整体来看，本次中央财办释放了多项积极的政策信号，2026年是“十五五”开局之年，预计各项政策有望提前发力。房地产的政策框架，既正视短期市场波动，更着眼于长远的结构优化与质量提升，2026年“稳楼市”政策目标下，预计短期政策与长期制度改革将协同发力，供需两端政策空间仍在。
在当下的市场环境下，我们认为稳定市场预期、激活需求、优化供给高效协同发力，并强化落实，才能更有效发挥政策效果，加快实现稳市场目标的同时，推动房地产高质量发展。
第一，当前稳定房地产市场预期是关键，建议利好政策要应出尽出，并谨慎释放收紧信号，提振市场信心。
第二，激活需求方面，过去在市场供不应求阶段出台的政策已经不适用当下市场环境，应顺势而为，及时调整政策，建议全面取消大城市限制性政策，发挥大城市带动效应；继续降低房贷利率或给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税等降低购房成本，其中当前市场对购房贷款贴息存在期待，贴息政策落地有望发挥多重政策效果，一是有助于带动住房交易活跃度提升，稳定市场预期，促进房地产市场修复；二是直接降低购房成本，购房者月供压力减小，有利于释放消费潜力；三是有利于减少居民提前还款，缓解银行经营压力。（更多解读，点击查看《购房贴息即将落地？影响有多大》）
第三，优化供给方面，一是对现有保障房进行盘底，在“投资于人”的要求下，加大租金、购房补贴力度，用“补人头”方式落实住房保障；二是更大力度收储存量闲置土地和存量商品房，加快已出台政策的落位落实；三是中长期加大力度推进城市更新，探索给予“增容”支持。（中指研究院）
