12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。国务院总理李强在会上再提稳楼市。

中指解读

“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大，预计未来五年我国住房市场空间仍在

“十五五”规划建议明确指出要“深入推进以人为本的新型城镇化”，科学有序推进农业转移人口市民化，加快城市群一体化和都市圈同城化，优化城市规模结构，大力实施城市更新等均是重点方向，同时也强调要“发挥区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略叠加效应”“发挥重点区域增长极作用”，本次李强总理指出未来五年“新型城镇化发展空间仍然很大”，释放积极信号，新型城镇化发展空间大或将为房地产市场发展进一步释放空间。

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米（详细内容请关注12月11日“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”）。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米，住房需求仍有空间。其中改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点，人口结构上移、家庭小型化带动家庭户数量增加等均是改善性住房需求释放的重要支撑。

当前，我国农业转移人口规模大（2024年全国农民工总量接近3亿人），解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展领域的重点之一，探索如何通过盘活存量房屋等方式提升对农业转移人口的住房保障，也有望在推动房地产高质量发展中发挥重要作用。

另外，随着新型城镇化深入推进，预计优势地区资源集聚效应将继续凸显，部分城市在省内的人口首位度仍有提升空间，有望支撑后续房地产市场发展，也将为房地产企业提供发展机会。

城市更新已经成为稳楼市的重要抓手，利好政策正在逐步落地

今年以来，中央不断强化城市更新的重要性，本次李强总理强调“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”，进一步明确了城市更新在稳楼市、推动房地产高质量发展中的重要作用，城市更新与稳楼市的结合点涉及多个方面，如本次提到的扎实推进好房子建设，将老房子改造成“好房子”、改善老旧房屋的居住环境等均有利于提升居住品质和房屋价值，进而稳定市场预期；城市更新中的城中村和危旧房改造推进货币化或房票安置，也将直接释放住房需求，带动市场活跃度提升。根据中指监测，2024年以来全国已有超130地出台/优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地，上海金山区、青浦区、嘉定区等多区落地房票安置实施办法。从落地效果来看，广州黄埔区自去年4月落地房票后，截止今年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套。

近期有关城市更新的利好政策不断落地。12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，城市更新设施涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及相关城市更新综合设施项目，这项政策落地直接为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道，是落实“健全多元化投融资方式”的具体表现。

同日，重庆召开《重庆市要素市场化配置综合改革试点行动方案》政策吹风会，市规划自然资源局领导回答记者提问时指出“对城市更新项目中，包含增加公共服务功能的项目，实行土地政策‘新突破’。即在空间布局条件允许的前提下，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持”，细化操作细则也正在制定中，针对增加公共服务功能的项目，明确给予“增容”奖励，在提升居住品质的同时，也将激励更多市场主体参与城市更新，为其他城市提供了较好的参考借鉴。

当前，针对城市更新较为重要的两项政策（金融和土地政策）均有利好释放，预计未来配套政策将继续落位，也将有更多城市创新土地政策给予城市更新更大支持，探索“增容”奖励有望成为破局的关键之一。（中指研究院）