中指研究院分析师郑俊彤先生在8月20日的“2024中国住房租赁优秀企业线上主题论坛”中，对去库存背景下住房租赁市场发展趋势进行分析和展望。
政策方向：三中全会再提租购并举，租赁市场支持政策聚焦金融支持和消化存量
2015年底随着“租购并举”住房制度的提出，住房租赁市场的配套政策不断完善，行业开始加速发展。2021年国务院提出加快保障性租赁住房建设，进一步明确了住房保障体系的顶层设计，租赁市场进入到高质量发展阶段。
2024年，二十届三中全会再次强调租购并举，购+租、市场+保障的住房体系加快发展，租赁市场支持政策聚焦金融支持和消化存量，存量转化成为租赁住房筹集的重要渠道，随着年初住房租赁金融17条正式出台，以及发改委发布全面推动REITs项目常态化发行的通知，住房租赁金融支持体系进一步完善。
去库存：国企收储成为租赁住房筹集与消化存量的主流模式
“去库存”已成为今年房地产政策的重心之一，国企收储正成为政府力推的消化存量房产的模式。去库存背景下，2024年以来地方国企系开业规模提升明显，地方国资平台的租赁房源持有规模预计将进一步扩大。
从资金支持来看，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地收储存量房用作保障房的推进节奏也将加快。同时，随着国企收储后持有的房源进一步扩大，也会给市场化租赁企业带来一定的轻资产输出机会。
市场趋势：租金走势疲弱，租客选择增多，市场研判及产品服务重要性凸显
2024 年上半年，宏观经济形势仍然面临较大压力，居民就业和收入预期偏弱，租金整体呈现下跌趋势。整体来看，在租金预期下行的情况下，租客选择增多长租公寓或将面临“涨租难”“留客难”等挑战，运营压力将有所加大。
另外，随着保租房的大规模筹集与供应，保租房供应加大了租赁市场竞争，市场化长租公寓将面临租客分流的压力，项目出租率存在下降风险。
集中式长租公寓企业需要进一步聚焦户型配比、区位选择、社区服务、产品打造等方面，以提升产品的吸引力。同时，随着住房租赁企业积极进行规模扩张，城市和板块选择的重要性更加凸显。
